换个角度看问题，特色小镇未来机遇在哪

文｜RET睿意德商业地产。

国内仍与日本有较大不同,三个日本“社区营造”的成功案例为读者指出了特色小镇建设的另一种视角,今天,与国内有一定相似性的日本社会,分析梳理国内特色小镇产业化发展的可能性,我们将基于国内的现实情况,涌现出的一批“造町运动”等乡村振兴模式,对国内的特色小镇建设有不可忽视的参考价值,但从具体的经济运行模式、产业发展路径来说,在《再造魅力故乡 日本传统街区重生案例》一文中。

特色小镇是国内城市群功能的重要组成部分,从城市格局来看。

产业基础深厚,足以抵消区位不利影响,孤点分布的小镇,分别承接了城市不同的功能转移,主要承接大城市的人口、产业外溢,区位大多位于大城市1-2小时交通圈内,在几大城市群的格局中,在一个大城市群中发挥重要作用,位于交通网络节点,同时具备良好的产业培育条件,三类小镇依据与中心城市的距离不同,特色小镇围绕大中城市形成三类布局,网络节点型小镇,即城市依托型小镇、网络节点型小镇和孤点分布型小镇,城市依托型小镇,同时具备良好的历史、自然因素,往往具备得天独厚的资源禀赋和强大运营能力。

从产业结构调整来看,特色小镇是国内产业升级的起始端与消费的终端。

特色小镇作为产业的核心载体,已成为城乡均衡发展的重要经济活力点：美国高科技小镇如硅谷等集聚的人口不到美国的1%,文旅产业年收益达6亿美元,纳帕谷综合性乡村休闲文旅小镇集群每年接待国内外游客500万人次,但GDP占比却高达4%-5%,在主要发达国家,法国格拉斯小镇每年仅香水产业就创造6亿欧元财富,提供17000多个工作机会,税收达2.21亿美元。

在国内供给侧改革、产业升级的大背景下,所以,特色小镇在经济内外双循环中,处于产业链的上游,劳动密集型产业向高附加值产业的升级,也将推动人口收入的提升,既是产业升级的起始端,以劳动密集型为主的产业结构不同,进而释放大量的消费需求,形成各具特色的高附加值产业结构,也是最终的消费端,缩小城乡二元差距,后工业化时代国内的产业结构将向资本密集型、知识密集型等方向升级,与国内工业化快速发展的时代,特色小镇将成为产业转移与产业升级的重要载体,地方独特的要素得以发挥。

特色小镇是承载人口城镇化与人口转移的重要容器,从人口发展来看。

其中,英美韩日等主要发达国家,根据2016年德国统计年鉴数据显示,小城镇聚集了六成以上的人口,截止2014年底德国总人口8119.75万人,63.0%的人口居住在人口5万以下的小城镇,根据美国人口普查数据显示,2010年美国总人口3.09亿,美、德等发达国家六成以上的居民都生活在10万人以下的小城镇,其中80%的主要人口居住在人口10万以下的小城镇。

大量的城镇人口增量并不会全部涌入大中城市,未来每年将有1200万-1400万城镇人口增量,2030年,以当前的人口数据及增长率计算,国内的人口城市化率将达到70%以上（2019年的户籍城市化率为44.4%）,以特色小镇为区域核心的人口城市化格局正在形成。

上世纪六十年代的人口增长潮中出生的人口将逐步步入60岁以上,生态宜居的特色小镇也将成为老龄人口转移的目标地,比起大城市的拥堵与嘈杂,另一方面,2023年,国内老龄人口将达到3亿以上并呈持续增长态势,2021年开始,对老龄化的影响凸显。

由于其在整个产业中的重要位置,还应该相应吸纳与高端人才配套的劳动力,特色小镇将提供大量的各层级就业岗位,城市化发展不能只考虑引进高端人才,至少需要6个与其配套的服务人才,每引进1个高端人才,据中国社科院人口与劳动经济研究所研究员王智勇的研究,这也说明特色小镇将吸纳大量的不同层次的劳动人口。

并不是所有特色小镇都能做文旅。

做景区”的概念混淆,特色小镇领域的另一个现象便是“特色小镇就是做文旅。

发展阻力较大,则辐射力不足,实际上并不是所有的特色小镇都适合做文旅,需要大量的固定资产投入,而回报率太低,二是忽视自身条件强行转型文旅小镇,三是并不符合“十四五”对城市规划与产业升级的相关政策导向,对于并不具备文旅产业发展基础的大多数小镇来说：一是相关的要素禀赋不具备独特性与唯一性。

所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大,尽可能的吸引有“财”的人来流动消费,有人提出“特色小镇产业和旅游双驱动”的发展模式,长期定居,认为可以两种主导同时发展,文旅小镇与其它产业小镇的发展路径截然不同,但是从实践层面来看,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业,对此,产业发展的核心的生产,旅游的核心是消费,齐头并进,花完钱就走人。

这是两个正好相反的投资收益模式,重要的是通过配套设施吸引人才和企业的入驻,修建配套设施通过住宿、餐饮和各种服务产生营收,而产业小镇配套设施的建设价值则不是直接的投资回报,就营收模式来说,过高的配套设施价格只会阻碍人才流入,再以产业发展产生营收,文旅小镇以独特的人文自然环境吸引游客。

从设施要求来说,旅游目的地对医疗教育设施要求极少,需要配套幼儿园、小学,发展产业,也是以康复疗养设施为主,则应该多建适宜居住的人才公寓,即使是发展“旅游+健康”的模式,以及功能相对齐全的医院等,同样是居住功能,产业小镇则要促进人才聚集,发展旅游应该多建酒店、民宿或度假别墅。

两种模式共同主导往往会因实际的需求不同产生资源错配,虽然许多产业小镇在发展成熟后往往也具备旅游价值,但在小镇发展过程中。

文旅之外,特色小镇产业化发展的四种模式。

基于此也就不难发现,存在四种类型即,是一个产业小镇之所以存在的核心问题,处于产业链的上游,为个人提供产品的小镇、为个人提供服务的小镇、为企业等组织提供产品的小镇、为企业等组织提供服务的小镇,小镇是既是产业升级的起始端,也是最终的消费端,也就是说,我们提到,产业小镇与大多数企业一样,以国内外案例分别举例：,在前文中,对于并不适合以文旅为主导模式的大多数特色小镇,产业化发展的具体模式有哪些呢,那么,产业能提供什么。

为个人提供产品的小镇。

产品的消费既有在地也有异地并以异地为主,产品的生产与加工并不一定在当地完成,这一类型的特色小镇主要提供高附加值的农产品、有特殊文化内涵的手工业产品、有科技含量的工业产品等,但一定在特殊的原材料、工艺传承、产品研发、文化内涵等方面与产品有关联性。

鼎盛于宋朝,产值占到日本农业总产值的85%以上,日本茶道祖师千利休将宇治茶评为首选,并以抹茶为核心开发出了餐饮、食品甚至美妆等产品,以大众熟知的宇治为例,在日本各地农业协会等组织的主导下,这个人口不足20万的小城镇,确立了宇治作为日本茶文化发源地的地位,发展出了独具特色的高附加值农产品,茶从中国传到了日本后,兴起于唐朝,俨然成了抹茶的代名词,1100年,日本有众多小镇通过发掘自身优势产品与工艺,而延续至今的宇治抹茶,抹茶源于中国隋朝,至今已有一千多年的历史,已经发展出对茶的评级体系,在宇治当地,也依托抹茶产业形成了茶道体验等文旅项目。

为个人提供服务的小镇。

其服务内容不一定是独一无二的,此类小镇面向个人提供专业的服务为核心形成产业,但一定是高质量且一站式的满足相关需求。

更多人将它称为梅奥小镇,同时也是世界最具影响力的医疗机构之一,其中最为知名的案例当属美国罗切斯特小镇,梅奥诊所是全美规模最大、设备最先进的综合医学服务中心,2014年至2015年的《美国新闻与世界报道》全美医院排名显示荣居榜首,其的闻名全球来源于1863年创立于此的梅奥诊所。

为企业等组织提供产品的小镇。

或作为大型产业链中的研发、制造等环节,面向企业等组织提供产品,也是核心城市产业外迁后形成产业小镇的一种发展模式。

距离伦敦180公里,在二战时期是一处大规模的军械库所在,但这个人口不足两万,辛芬成为世界著名的航空发动机公司罗尔斯罗伊斯总部所在地,环境宜居但也并没有什么独特性,后来,以工程师为主的小镇承担了来自全球的飞机发动机研发、设计、制造需求,以英国辛芬小镇飞机发动机制造业为例,便只有低密度住宅、绿化带以及自然保护区,辛芬小镇距离德比市中心约4公里,为全球一半以上民用飞机提供动力,在地图上看辛芬小镇除了中心区域的办公场所与厂房外。

为企业等组织提供服务的小镇。

产生可观的营收,或者通过建设面向某一行业所需的专业基础设施,通过高附加值的服务,为企业等组织提供服务的小镇,通过吸引大量的专业服务企业。

最多时数量可达到4000家金融机构,通过税收政策、环保、市政与大批经纪人、对冲基金配套人员等高素质人才“强联姻”,自上世纪九十年代,得益于政府长远的眼光,如著名的美国的格林尼治对冲基金小镇,大量金融机构的总部基地迁移到格林尼治,汇集了大量年薪百万美元以上基金交易员,纽约金融业的出现外迁趋势,格林尼治小镇集聚效应快速形成,目前这里聚集了数百家掌握几十亿乃至上百亿美元的基金。

小镇的设施主要是办公楼和住宅,但美国排名前200的对冲基金公司总部数量却是纽约的1/10,格林尼治作为一个人口只有7.2万的小镇,人口数量仅为纽约的1/100,面向高收入人群提供静谧、舒适的工作与生活环境,以及一些高端生活配套,资产管理规模为纽约的1/9。

特色小镇产业化发展中的重要角色。

在特色小镇的产业化发展中,政府、开发商、内容提供商等角色都对产业的培育起到重要作用。

对于政府来说：不只是减税等政策扶植就能让产业自己生长。

由于涉及商业、住宅、办公等复合需求,政府可牵头成立发展基金等,在产业逐步成熟的过程中由开发商运营开发、并逐步收购基金股份,但放眼全国竞争力有限,为发挥不同开发商擅长领域,大型优质开发商的进入会更加谨慎,不利于在初期形成高质量的发展基础,对同一区域的综合统一开发,对区域的详细规划前置性的考虑产业发展的需求,一些地方政府在特色小镇的发展中以针对高精尖产业减税、资金扶持为主要手段,在早期引入开发商、内容提供商等角色给出的合理化建议,由于小镇产业的开发周期较长,由多个开发商共同开发,政府应以更加精细、灵活的管理方式引导小镇发展,为开发商进入提供更长效的现金流支持,政府可通过引导形成新型的开发模式,发挥不同开发商在不同领域的优势同时分散成本压力,与当地产业发展的要素禀赋也并不匹配。

发展出新的盈利模式,对于开发商来说：打破路径依赖。

为小镇的产业提供更具竞争力也更接地气的服务,过去“拿地建设销售”的开发业务逻辑决定了高周转、高杠杆的路径依赖,通过与内容提供商合作打通上下游环节,开发商可利用自身的资源优势与运营能力,对于开发商来说,实际效果也证实了并不可行,为小镇产业实现稳定健康的盈利铺平外部道路,以“卖房子”的思路开发特色小镇,开发商无法直接通过租售固定资产获得较高的投资回报,产业小镇的发展从底层来说与以往的开发业务逻辑十分不同,发展出文旅、商业、会务服务等复合性的盈利模式,在产业小镇的成长过程中,仍然是这一路径的衍生,开发商的盈利模式也应随着小镇产业规模的变化而升级。

为小镇赋予活的“灵魂”,对于内容提供商来说：没有放之四海而皆准的内容。

对内容提供商在品牌等内容认知的广度与深度都提出了更高的要求,但必须是最懂内容的角色,与过去的以购物中心为代表的商业开发相比,产业小镇的百花齐放,合格的内容提供商不必是内容的生产者。

打通从产业到消费的上下游闭环,不同项目需要的规划与品牌内容、产业内容都需要更加精准的匹配,才能为产业小镇的良性生长赋予活的“灵魂”,使得产业小镇在规划初期便能找准定位,曾经同质化的内容格局被打破,内容提供商需要通过把握内容与产业的内在关系,基于消费端的实际需求发展产业。