新津县河水农业生态旅游区项目策划报告

南河旅游社

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以创新农村土地流转为突破口,在推进“城乡一体化”和加快郊区农村经济发展的进程中,成都市被党中央、国务院确定为“全国城乡统筹发展实验区”,开创了新农村建设新局面,总结城市经济近十年高速发展的重要经验,党的十七大提出的建设社会主义新农村的伟大战略部署后,1、新津县南河水景农业生态旅游度假观光区项目策划报告第一章 项目建设的背景及重要一、 项目建设背景1、十七届三中全会关于农村“新土地改革”的全面部署为项目建设指明了方向,以城乡统筹开发为总抓手,遇到一个最大的障碍就是如何解决好农村土地资源转化为土地资本的问题,积极创新,就是因为政府有效地运用城市土,提供了制度保障,成都市委、市政府按照中央要求,大胆探索。

可以保证农户从土地中获得基本收入,住宅基地和集体用地的集中流转的高额收入除去用于投资新区建设、偿还借款本息后,第二、对宅基地和集体土地经复垦、整治、规划统一拍卖、流转,又可以通过其他务工服务或经营方式获得收入,实现农田土地经营权的集中使用和流转,3） 通过对农田的统一规划、整治、流转,以提高土地的收益,农民既可以稳定地获取土地租赁的收益,获得效益收入,形成双重收入,用于支持安置新区建设的成本投入和偿还银行贷款,加快农村居民城镇化和农田经营规模化,全部分配给农户,尽快实现城乡建设一体化,5、、入股等多种方式,剩余形成村民集体资本积累,通过这种金融杠杆实现市委、市政府关于“三个集中”的要求,这样,同时。

新津就已成为居民集中和成都联结西南交通要冲,其生产的收益作为全体村民的分红,三、 新津历史悠久,第二章 项目建设的必要性一、 新津悠久的历史文化内涵和优越的自然生态环境使其成为观光旅游和休闲居家的最佳地区,便捷的交通为成都市区居民短途观光旅游和休闲度假提供了可能性,二、 新津位于成都的南大门,因此具有深厚的历史文化底蕴,张仪建立成都邑时,至今已有1500多年的历史,用于投资或发展经营性生产,定名新津,距成都市区仅30公里的车程,6、的剩余部分可作为村民集体的积累资金,文化传统源远流长,秦代时为蜀国疆城,属于半小时生活圈,西汉属犍为武阳县辖区,北周正式建县,有国家级文物保护单位龙马宝墩古城遗址和“九。

新津的地形是五河汇聚,古代南河就有与水相连四大景观：“南河晚渔”、“西溪晓渡”、“堰堤春涨”、“鸥鸣沙洲”,惟有此江郊”此江郊即指新津的旖旎风光和秀美山河,这些名胜,形成极为集中的文化、宗教名胜旅游景点,均依南河而建,新津城依河北岸而建,南河由西向东穿越新津县城,犹以南河为其至尊,河水平缓、清亮,四、 新津有独特的自然生态环境杜甫曾以诗赞美到：“西川供客眼,俨然是一条风景秀美的绿水景观长廊,7、莲胜景”、观音寺、“天下第一忠孝儒林”之称的纯阳观,素有“稠粳出云”美景的老子归隐地老君山,江河如带,从城南沿河西行,温润如缎,长达数十里的河岸青山起伏,层林叠翠,十分清雅、幽静,天然入画,这是绝佳的观光旅。

如何吸引成都市区居民在新津休闲度假住下来成为亟需解决的课题,因此亟需恢复古代五津镇的风貌,原古镇风貌已不复存在,五津镇历史最悠久,蒲江西来古镇、崇州街子古镇因恢复古镇风貌而一夜之间成为四川旅游榜上的明珠,作为交运要冲地位最重要,五、 新津的气温夏秋避暑、假日休闲地好去处,乃为五条河相连建的古镇,雅安上里古镇、邛崃平乐古镇,使其成为川西古镇之首,规模最宏大,六、 新津城区原为武津镇,8、游景观和人们度假休闲居住地场所,不能不说是新津的一大损失,却未给予相应的地位,吸引成千上万的人前往观光,也是周边郊县所不具有独特的自然资源,早就应该发挥效力,因为近些年新城区扩建,近几年,成为热点,大力传扬,将会为提。

紧紧抓住成都市城乡统筹发展给予的政策优势和成都市民旅游消费市场需求趋势,我们感到要真正找出新津的特色,充分利用新津,梨花沟因其分散和住宿条件差也留不下人,但人留不下来,9、升新津的知名度起到重要作用,由王志刚定位“成都南门,水城新津”口号以及县政府委托国际国内知名规划机构编制完成了“水城新津”总体规划,打造新津的名片还需将“水”这一主题与历史文化、自然景观、休闲人居几大要素融合起来,已描绘出围绕“水”的城市建城构想,我们拟投资30亿人民币建设“南河水景农业生态旅游度假观光区”,七、 目前,但是,通过一个大型开发项目来实现,目前,老君山、观音寺、纯阳观缺乏深度包装,“花舞人间”虽带来靓点和人气,因此。

第三章 项目规划与功能一、 规划方案（三大功能区）（一） 农业种植基地 3000亩1、 种植内容：粮食作物2、 农业观光背景,空中俯瞰形成艺术图案（二) 南河水景庄园酒店 建筑用地54亩 花园用地约120亩1、 布局：沿南河岸边按15m30m建一个小庄园其中： 住房建筑面积120,打造一个最能代表新津文化自然特色的项目,建筑占地150. 花园用地300（约半亩多,以现代农业为平台,租地方式）2、 规划：,10、已具有的历史文化、自然环境等资源,吸引大量成都市居民到新津观光度假、休闲居住,以南河“水景”为主题,随季节变化作物变化景观不同3、 建设任务：改变地块划分,以五津古镇风貌为核心,选择第二居所。

广场内侧修建两列对称排列长28m的古建筑,11、沿南河2000m长可建120个小庄园,总建筑面积240003、 道路：两排庄园之间修一条长2000m5m的汽车便道,对称排列可建120个,4、 建筑物风格和结构：全部设计为两层轻框,合计240小庄园,广场沿河岸每隔20M修建一座长40m4m的长方形长亭,设计风格按明清西蜀民居,分片区按北欧、中欧、南欧、北美、南美、日本、朝鲜、东南亚、埃及、等不同风格小别墅,中间道路宽6m.2、 道路：长26,沿河岸用方砖铺长220m公园广场,按房分为两层,（三） 五津古镇1、 布局：从鱼子孔河口至梨花溪口全长2南河沿岸建设五津古镇,5、所有在园内酒店统一经营、统一管理。

3、 占地： 广场占地： 220m=40000（约60亩） 古建筑： 216m2层=7.2万 (约100亩) 长亭34个： 404m34个=5440（约10亩）（四） 复古寺庙1、 布局：在于梨花溪相对的位置内侧修复原商隆镇的古寺庙,两侧厢房（五） 古望江楼1、布局：在鱼子孔河口与南河出口建一座仿望江楼的三重楼阁“望江楼”,名称为： 10060m=6000 (约10亩地)2、 建筑内容：三重大殿,（六） 复原南河“四景”1、南河晚渔2、西溪晓渡3、堰堤春涨4、鸥鸣沙洲第四章 项目总投资（一） 农民拆迁 20万,楼下沿河建一座长60m6m廊房,与南河水景庄园酒店道路相接,12、m合计为1.2万青砖铺路。

13、户1180（户）=2.36亿（二） 土建工程1、 庄园别墅： 120 240（户）=2.88万1300元=3744万元2、 五津镇古建筑： 1622（层）=6.4万1500元=0.96亿元3、 长亭： 404m34个=5440500元=272万元4、 古庙： 2000万元5、 望江楼： 1000万元6、 道路： 560万元（1）庄园区 25m=10000 200元=200万元（2）古津镇 26m=12000 300元=万元 7、 广场： 230m=60000 100元=600万元 8、 总平配套： 6.4万100元=640万元合计土建工程投资：18976万元（。

14、三）其他费用 2300万元1、规划： 50万元2、设计： 200万元3、策划： 50万元4、勘探监理： 300万元5、管理费： 300万元6、财务费：2亿0.7%=1400万元合计,2300万元总投资：4.49亿第五章 项目销售收入（三种情况计算）（一）未取得国有土地证的销售收入：1、庄园别墅： 2.8万2800元=0.78亿2、古镇： 7.2万m 3500元=2.52亿3、寺庙： 0.6亿4、望江楼： 0.3亿5、长亭： 0.06亿6、土地拍卖： 600亩40万/亩=2.4亿 7、合计：销售收入 6.66亿盈利 2.17亿（二）如果取得100亩国有土地证1、庄园别墅： 2.8万40。

15、00元=1.12亿元2、古镇： 6.4万 5000元=3.2亿元3、寺庙： 0.8亿元4、望江楼： 0.3亿元5、长亭： 0.06亿元6、土地拍卖： 540亩40万/亩=2.16亿元7、合计：销售收入 7.64亿盈利 3.15亿（三）取得全部国有土地证1、庄园别墅： 1.12亿元2、五津古镇 3.2亿元3、广场望江楼 0.3亿元4、寺庙 1亿元5、长亭 0.06亿元6、土地拍卖 60万元/亩540亩=3.2亿元 7、合计：销售收入 9亿盈利 5.6亿第六章 市场需求分析（假定项目不出售,完全自营）城市居民在农村购买度假休闲会所的消费潮流和古镇观光休闲旅游需求是本项目成功的关键,因此必须。

一、 成都市民已形成在郊区农村购置第二套休闲居所的消费潮流,也出现了在郊区农村上水皆美之地购置第二休闲居所的消费趋势,绝大多数中产阶层城市居民会在风景优美的农村寻求购置休闲度假的第二居所,住房消费就会升级到选择第二休闲居所,从2005年起大批成都居民已倾向青城山、温江、龙泉山购买第二休闲居所,成都市居民人均收入从1997年就已达到3000美元,当城市居民收入人均达到3000美元时,农村有着美丽的田园风光,与城市的喧闹和紧张快节奏的生活成了鲜明的对比,按照发达国家消费升级的规律,许多市民在周末到风光,宁静的世外桃园的生活,已经表明了这种发展趋势,并形成一种社会潮流和风尚,16、进行深度分析,因此,同时。

在2008年暂时抑制了这种购买需求,而新津因这几年交通不畅,总户数不到10万户,青城山、龙泉上、温泉开发土地可供量已近枯竭,二、古镇休闲度假是成都市民,也形成了新的消费热潮和市场热点,房屋销售重现活力,又以低价销售,市场前景极为广阔,会被一抢而空,估计在今年下半年这种潜伏的购买力会爆发出来,目前在青城山都江堰购置第二居所约2万户,一旦开发出来,还有巨大的购买需求,还是一块未开发的处女地,观光旅游休闲度假,据统计：成都步入中产阶层的家庭已达50万个家庭,但2009年一季度,却“锁在深闺”不为人识,17、秀丽的农村郊区,因为“5.12”大地震和金融危机的冲击,从供给情况看,虽有青山绿水,区区两百套小别墅。

吸引着全国成千上万的游客,成都市民乃至到四川来游客,已形成古镇度假旅游的热潮,平乐、西来、街子、洛带古镇也是每年上百万游客,上里古镇每年接待游客近300万人,古朴的建筑成为四川旅游的靓点,18、乃至全国的消费热潮,各旅社也将其作为省外、境外游客旅游景点,有些成都市民一年要去两三次,古朴典雅的西蜀民居街市风貌为背景,雅安上里、邛崃平乐、蒲江西来、崇州街子等几大古镇,也必然会吸引成千上万的成,五津古镇一旦建成,近三年来,每个镇创造旅游收入都在一亿以上,独特的风貌,形成反复消费,以其悠久的历史,据统计,一到周末和节假日人满为患,几乎找不到住处,带来巨大的经济效益,因此,以其两公里长的南河沿岸秀丽风景为依托。

2、五津古镇旅游收入：每年游客160万人次计,240户庄园年总收入1920万元,合计1.6亿元3、寺庙收入3000万元,三、旅游度假休闲市场收入分析1、南河水景庄园酒店收入每户庄园每天按400元收费,年收入8万元,实际盈利8400万元,4、合计 2.1亿元5、经营成本按收入60%计算,每人消费100元,其效益超过一个装机容量5万kw的水电项目,五年收回投资,形成古镇消费的又一靓点,一年按入住率60%计每年200天,6、总投资年回报率20%,会成为四川第一古镇旅游热土,其项目本,19、都市民、省外、境外游客观光、度假、休闲,因其离成都最近,景色优美,且一旦经济回暖,整个地产房产升值,加上拥有的河景资源。

整个项目价值15亿,如按100元/亩计算5.4亿的收入,第七章 项目土地占用分析一、1、庄园占地 54亩2、五津古镇 100亩 3、广场望江楼 60亩（道路用地）4、寺庙 10亩5、安置农民 100亩6、合计约 324亩7、可用建筑用地 789亩（宅基地）8、可拍卖土地 540亩二、土地利用亩数分析、（农民住宅用地789亩）1、农民安置,100亩2、庄园及古镇建设用地： 150亩三、道路占用面积1、原来道路、田坝用地：小计180亩2、新建路：广场用地 84亩 道路： 46=16000/666=24亩,达到89个亿,20、身价值可翻一番,还有销售的540亩建设用地,且每年有近9000万元现金回报。

21、广场： 2K20=4万/666=60亩3、余约100亩附件：项目规划依据文件1、关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）（成委发20081号）2、关于进一步提高农民集中居住质量的意见（成委发20085号）3、关于进一步健全市场化配置资源机制提高城乡统筹发展水平的意见（成委发200716号）4、关于推进统筹城乡综合配套改革实验区建设的意见（成委发200736号）5、关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）的通知（成委发200737号）6、关于印发成都市中心城郊区农用土地规划管理规定（试行）的通知（成规管2007255号）7、关于印发成都市农用土地使用权流转管理办法（试行的通知（成国土资发2007296号）8、关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见（成建委发2007392号）9、关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发200764号）10、新津县“198”区域控制性详细规划。