古镇旅游项目可行性分析报告

古镇旅游项目

内容提示：目 录 一、 宏观经济背景 二、 项目 SWOT 分析 三、 未来发展展望 四、 财务分析 五、 结论 一、 宏观经济背景 1. 1 宏观环境 十六大提出了“全国繁荣农村经济,加快城镇化进程”,逐步提高城镇化水平,农村富余劳动力要向非农产业和城镇转移,坚持大中小。

2005 年 1 月成功申报为成都市“十大魅力城镇”,四川省十大古镇之一,平乐古镇的新兴建设已势在必行,平乐被列为全国重点镇、 全国历史文化名镇,2004 年,以现有的县城和有条件的“建制镇” 为基础,城市和小城镇协调发展,科学规划、 合理布局,随着旅游产业的开发,1. 2 镇域区位...。

上传日期：2015-|。

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加快城镇化进程”,逐步提高城镇化水平,目 录 一、 宏观经济背景 二、 项目 SWOT 分析 三、 未来发展展望 四、 财务分析 五、 结论 一、 宏观经济背景 1. 1 宏观环境 十六大提出了“全国繁荣农村经济,农村富余劳动力要向非农产业和城镇转移,坚持大中小。

1. 4 平乐镇人口涨浮推动经济发展 2003 年---2010 年平乐城镇人口对比 聚集经济效应： 2004 年, 成都市常住人口 600 万, 流动人口 600 万, 平乐与成都 1 小时的区位交通优势． 将有效分流成都旅游人群, 为平乐消费力增长提供更多可能性． 据城镇成都市城乡 规划院资料规划分析, 2010 年平乐镇城镇人口 将达18000 人 1. 5 平乐镇旅游业发展情况 类比 2003年城镇人口 9298人 2010年城镇人口 18000人(规划) 就目前平乐镇旅游发展情况来看, 平乐旅游业基本属于自 发推进, 若整合平乐旅游业, 将促成其人 口高速增长, 从而反作用于城镇发展 2004年, 平乐镇旅游人口65万, 囊括了 成都、 全国、 海外 等地游客, 2004年, 九寨旅游人口达400万, 且以15%左右的速度增长 2004年, 广安旅游人口 达到500万, 且今年上半年同比增长7. 5%。

1. 6 平乐历史文脉平乐, 古称” 平落” , 早在公元前 150 年西汉时期就已经形成集镇,迄今已有 2000 多年历史,平乐古镇四大历史脉络 南 方 丝 绸 之 路 第 一 站古 代 川 滇 造 纸 基 地全国两大观音院之一 古代钢铁生产基地之一。

1. 7 平乐独特文化 --- 川 平乐5大独特文化 水文化西清明上河火文化—天燃气发源街景文化--- 独特古民居文化-- 清代民居贡茶文化---贡茶之。

1. 8 平乐特色景点 二、 项目 SWOT 分析 2. 1 优、 劣势分析 优 势 金鸡沟 平乐镇5大特色景点 李家大院 古镇中心街 芦沟风景区 金 华 山。

旅游景点分布零散： 古镇辖区内各旅游景点离古镇较远,历史及旅游资优势： 历史悠久,传统居住环境与现代生活方式矛盾突出： 传统街区基础设施和环卫设施落后,2. 2 小结 ? 基础条件优越具备良好的先天优势 ? 经济总量发展空间巨大 ? 地理区位优势明显 ? 交通接驳快捷便利 ? 平乐古镇在我国属于西南古村落型, 有相似的地域自然条件、 经济发展水平、 居民文化素质和习俗背景,规模优势全镇幅员面积 70 平方公里,劣 势 传统街区建筑破损严重核心保护区传统建筑大多为木穿逗结构,镇区结构整体性较差整个镇区各街道结构不够紧凑,为省内规模最大的古镇,地理区位优势： 地理区位条件优越,集镇区面积 1. 28 平方公里,旅游资源丰富,迄今已有 2000 多年历史,消防设施简陋,从成都二环路到平乐古镇,整体性较差,居民生活环境和质量受到严重制约和影响,不少房屋破损,分布不够集中,文化底蕴浓郁,1 小时车程,存在严重火灾隐患,造成乱搭、 乱建、 乱堆的现象相当严重,连接较为松散,整体冲击性减弱,形成了一定的聚居形容和支撑这。

将平乐古镇打造为“全国历史文化名镇、 全国重点镇、 全国环境优美乡 镇、 四川省十大古镇、 成都市重点镇” 五张名片,将平乐建成产业发达、 社会进步、 居民富裕、 环境优美和可持续发展的“旅游文化古镇”,必将平乐建成全国一流古名镇、 四川第一名古镇,发展平乐特色旅游,平乐可以被认为是该文化体系中,将平乐古镇树立为“南方丝绸之路第一站、 茶马古道第一镇” 的品牌,打造“金华佛山、 芦沟幽谷、 秦汉驿道、 千年古镇、 乡 土人家”,三、 未来发展展望 在大力实施“旅游兴镇” 的战略下,挖掘历史文化内涵,在整合镇内旅游资源的基础上,种形态的城镇与建筑文化,3-5 年之后,一个有代表性的传统集镇样本,按照“规划先行、 政府引导、政策扶持、 市场运作、 部门支持、 全民参与” 的原则,通过努力。

按占地面积计算 十 园林绿化、 总平、 道路系统、 水景系统 80 元/平方米 200000 1600 按占地面积计算 十一 项目场地平整、 土方 10000 元/亩 300 300 按占地面积计算 十二 水电气管网安装、 市政配套等 50 元/平方米 200000 1000 按占地面积计算 十三 公建 450 元/平方米 1000 45 含公厕、 垃圾处理站、 物管设施、 主题会馆、社区服务设施等,八 汽车站 600 元/平方米 2800 168 按占地面积计算 九 停车场建设成本 150 元/平方米 40000 600 含附属建筑及设施,按占地面积计算 合计 18070 经济效益测算 一 销售收入 序号 类别 销售单价 面积 数额（万元） 1 商品房 1100 元/平方米 109000 11990 2 四合院别墅 2100 元/平方米 20800 4368 3 商业 2200 元/平方米 35000 7700 销售合计 164800 24058 二 税费 1323 营业税及附加 5. 5% 三 登记费 24 销售收入的 1% 四 利润额 5988 五 静态利润率 33. 14%。

多层砖混（含商铺和别墅） 三 地堪、 设计（含园林设计、 水环境等设计） 30 元/平方米 66667 200 按总建筑计算 四 管理费用 10 元/平方米 66667 66. 67 按总建筑计算 六 营销及广告传播费用 30 元/平方米 66667 200 按总建筑计算 七 资金利息 10 元/平方米 66667 66. 67 按总建筑计算 八 园林绿化、 总平、 道路系统、 水景系统 50 元/平方米 66667 333. 34 按占地面积计算 九 水电气管网安装、 市政配套等 50 元/平方米 66667 333. 34 按占地面积计算 十 公建 450 元/平方米 400 18 含公厕、 垃圾处理站、 物管设施、 主题会馆、 社区服务设施等,六 盈亏平衡点 24. 89% （2） 平乐古镇· 新村静态投资及收益测算 平乐古镇· 新村静态投资及收益测算 基本指标 总用地面积： 200 亩 容积率： 0. 5 总建筑面积： 66667 平方米 建筑密度： 小于 30% 绿地率： 大于 40% 静态总投资成本测算 序号 项目 单价 单位 数量（亩/平方米） 投资额(万元) 备注 一 地块 5. 1 万元/亩 200 1020 二 土建(仿古建筑) 550 元/平方米 66667 3666. 69 按建筑面积计算,按占地面积计算 十一 报建 100 66667 666. 67 合计 6571. 38。

经济效益测算 一 销售收入： 序号 类别 销售单价 面积 数额（万元） 1 商品房（仿古建筑） 2100 元/平方米 56267 11816 2 商业 2200 元/平方米 10000 2200 4 合计 66267 14016 二 税费 4757（万元） 营业税及附加 5. 5% 三 登记费 95. 14 销售收入的 1% 四 利润额 7444. 62 五 静态利润率 113. 29% 六 盈亏平衡点 53. 31%。

五、 开发计划： 第一期： ◎一期： （1） 平乐古镇新镇的开发（300 亩） ＋平乐古镇新村的开发（200亩）,促进当地交通的发展,使其成为古镇整体开发龙头,（2） 通过对主题商业街、 四合院别墅等打造平乐古镇门户,推动当地经济全面发展,第二期： ◎二期： 在一期开发到一定程度后,希望同政府合力全面打造平乐古镇,（2） 把平乐旅游业的逐步推向有序发展,新的民居建筑新建并融入古镇整体建筑风格,对平乐古镇旧镇的硬件设施改造以及发渣滓那发展旅游旅业： （1） 对老、 危房的加固,◎预期结果： （1） 车站、 停车场这两大基础性交通枢纽设施的修建,（2） 对原先已拆迁的有一定代表特色的建筑予以重建,提升当地人均收入水平,使其古香古色的同时有不断彰,改善当地人生活质量及居住环境,（3） 对街道的全面整治以及包装。

（2） 平乐古镇旅游业大发展,对古镇商业业态的完善,第三期： ◎三期： 在前两期的基础上全面打造、 运营平乐古镇,（4） 对商业形态的丰富,全面发展旅游业开始,旅游业的发展,集中性商业中心、 以及街头的各种大小的商业店遍布古镇,为旅游业的发展提供了基础,将带动平乐地区整个区域经济的大发展,◎预期结果： （1） 古镇硬件设施的提升,商业经济繁荣非凡,（3） 旅游业作为全球三大绿色经济之一,本地居民也大多参与商业经营,一派生机勃勃的景象将跃然展现在平乐,成千上万的游客到来,来自四面八方的游客齐聚美丽的平乐,强势旅游地产经营公司的进驻,生机勃勃,使得古镇精神焕发,◎预期结果：,通过招商以及古镇自身魅力的吸引,优秀的旅游机制的引入,饮食文化、 街市文化、 茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在这里得到了完美的展现,（4） 人流即财流,（5） 从运营上来看,显自身特色,享受时光,正日渐体现出强盛的生命力,因此,因此生活水平逐渐大幅度拉升。

（2） 平乐古镇旅游在大策划下得以大发展,我司将在投入开发后的相当长时间内处于财务支出状态,已经成为全国人民旅游游玩的必去地之一,“东有周庄、 西有平乐” 正是未来平乐古镇最好的诠释,（1） 平乐自身各样特质得以全面展现,通过一、 二、 三期的开发,从平乐古镇新镇以及古镇新村的销售回款来看,这是由项目自身旅游地产这一特殊属性所决,六、 结论： 1. 由以上财务分析可见,建筑的、 明族的、 景观的、人文的、 自然的无不彰显平乐作为古镇中的大镇具有的王者气质和非凡的吸引力,知名度日 渐高度提升、 美誉度享誉全国,美丽的平乐已经家喻户晓,且资金回收数额相当有限。

平乐古镇正是这样的房地产项目,3. 平乐古镇是一个非常有潜力的项目,同时缓解我司资金压力,正是平乐古镇运作的关键,将是减轻资金压力的关键,4. 平乐古镇的良性运作,资金压力较大,以保证古镇开发的土地用量,通过古镇旅游项目 的良性包装运营,通过对优势房地产项目投资获得长期收益,平乐古镇的打造势在必行,如何提高动态资金的利用率,2. 平乐古镇具有成为中国一流古镇的诸多特质,注定了其与都市房地产项目的不同,将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次,政府能在土地价格、 报建费、 税费等方面给予相应优惠,使得古镇的开发尽快达到预期效果,还能为项目 带来长期持续稳定的收益,推动当地经济全面发展,提升当地人均收入水平,资金回收期相对较长,不仅能够促进项目本身的销售,在土地资源日渐稀缺的今天,而政府的支持力度也是重中之重,我司恳切建议,但前期的巨大亏损又是一个相当严峻的问题,定的,介于此,将是房地产商主要后续利润来源之一,于政于民于商都具有相当可观的效益。

以尽快推动平乐古镇良性发展,同时缓解我司资金压力,使得古镇的开发尽快达到预期效果,要打造“中国一流名古镇” 需要一定规模,以保证古镇开发的土地用量,平乐古镇的打造注定是一个长期的过程,资金压力较大,资金压力较大,我司恳切希望贵政府能将白沫江边划拨一块土地作为资金回笼的附属载体,七、 建议： 1、 由于我们的目标是打造“中国一流名古镇” 旅游景点,我司恳切希望能够通过修建返迁房置换一定土地或一部分作为商品房销售,推动当地经济全面发展,我司将在投入开发后的相当长时间内处于亏损状态,我司恳切建议,极有可能滞缓整个古镇的开发运作,介于此,介于此,介于此,需在原古镇的基础上进一步修建扩大古镇规模,加之平乐古镇尚属于次生地,以使项目能够尽快达到盈亏平衡点,进而开始拆迁房的修建和古镇人的搬迁,3、 古镇的打造首先必须建立起车站、 停车场交通体系,加速资金流动,提升当地人均收入水平,这将使得我司将动用相当数量的流动资金,但此建设过程将花费较长时间,将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次,项目 一经启动,政府能在土地价格、 报建费、税费等方面给予相应优惠,因此,2、 一方面,通过以上财务分析,也可看除。

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