商业项目价值分析衡量指标

旅游圈估值

商业项目（专题阅读）价值（专题阅读）分析有三个核心关键词：区位、交通和人口,真正有消费能力的是楼盘品质比较高的地方,其辐射能力不同,交通是指城市快速交通条件,地铁口就保证了周边辐射圈的到达率,区位是指城市等级与商业发展阶段,其消费能力各不相同,辐射圈的人口数量及质量也不尽相同,可称作商业人流的输送带,轨道交通对商业支持作用最大,一定首先保证能把人流对接过来,衡量一个商业项目价值的有以下4个指标：,不同级别的商业,老楼盘、新楼盘、福利房中的住户,无论是出入口还是通道。

指标一：区位价值

能满足消费者的购物与日常活动需求的一体化、一站式服务消费功能,到了高级阶段则是离心集聚的,业种多、功能多、店铺多,中级阶段离心分散,商业发展初级阶段其布局规律是向心集聚,购物中心包含专业店、专卖店、专业街、主题百货、餐饮、娱乐、超市、停车场八大业态组合,商圈分为市级商圈、区级商圈、社区商圈和新区商圈。

苏州吴江市高度向心聚集商业形态。

3.城市发展轴决定区位的经济地位

城市发展轴决定了地理位置的经济地位,城市发展轴有交错型、扩散型和等线型三种发展类型,区位价值在轴内高于轴外、轴中心高于轴边缘、起始点高于末点（单向发展）、轴中心高于轴边缘（双向发展）,项目地理位置的区位价值与城市发展轴的关系极为密切。

指标二、交通条件

交通价值有内部交通、外部交通和垂直交通三个方面。

外部交通条件决定着商业项目的主、次入口设置在什么地方,连接城市高速路的快速交通干道边适合做区域辐射的商贸物流业,如批发市场,连接着城市主干道的次干道——市民出行干道——适合做商贸零售业。

内部交通要主动线清晰。

垂直交通要创造双首层、三首层的概念,以及通过高层的电梯直达高楼层。

指标三、商业竞争环境。

不同性质的商圈,竞争环境、辐射范围不一样,根据项目的性质、可辐射的范围来对应项目的开发量,纠正越大越有规模的误区,首先将项目跟城市商圈图对照一下,把项目的商圈位置点出来,在做项目时。

市级商圈很集中,辐射力最强,可以达到全市范围,价值最高。

核心商圈2公里,区级的商圈比较分散,就在本区域5公里范围之内。

社区商业是星星点点的,所以社区商业辐射面有限,每500米就要设一个社区商业点,社区商业商圈就在本街道直径1公里的范围,社区商业销售的都是日常生活用品,LV等高附加值的品牌绝对不可能进社区商业和新区商业,按规定,能级低,租金也低,附加值很低。

指标四、周边可整合资源。

在上海做得非常好,比如要找连锁品牌,如果是在外地一定要找全国性连锁品牌,上海餐饮——小南国,但在南京水游城里只做了1000平方米,地方性连锁品牌不会跨地域发展,商业物业对资源的利用一定是对项目周边资源整合、嫁接,这是最现实也是最有效的。

——节选自天火同人房地产研究中心出版《商业地产项目定位与建筑设计》。

链接：天火同人房地产研究中心。

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