特色小镇开发模式旅游中转站

旅游中转站

旅游小镇开发模式

一）彝人古镇：从商业地产到特色旅游小镇的逻辑。

滦州古城-没有优势资源依托靠运营模式成功打造的新古镇。

区域与资源优势与项目相似度较高,县级老城区改造项目,依托资源-滦河。

区域以房地产开发为主,政府行政推动并给予周边环境改造、市政配套、形象与政策等各方面的支持。

购房者和经营者在前期均为项目3公里范围内民众和县城民众。

经济主线：已当地消费需求为主、项目周边区域扩大范围后自驾游消费需求为辅、传统旅游线截流客群引导性消费需求为补充。

营销主线：依托经济主线和项目影响半径,而进行天平营销,总体平衡和节点侧重。

操盘周期和影响力分析。

项目整体运营周期为5年,多期开发,售后返租运作。

国家4A级景区年底挂牌,旅游人群比重已占据大部比例,盈利模式基本确定并有效运转。

地域知名度和品牌号召力较高,目前能自行吸引项目所在地周边县市自驾团队旅游和消费。

周边住宅物业价值提升120%,周边商铺物业价值提升200%以上,周边地块价值提升270%。

模式化运作-合理的成本控制和能效释放。

以建筑为骨架、旅游活动和商业业态为血肉、以地方特色人文为筋脉、以针对性主题为魂魄。

造势-借势-顺势,通过概念和爆发节点促进销售快速回款,通过返租控制业态打造特色街区提升商气人气,通过商业和旅游运营最大化提升物业附加值并带动投资型物业销售。

旅游活动的点-线-面逻辑结构和商业运营的招商-活商-养商体系。

核心-功能型-辅助型-盈利型,明确,并针对性收放。

惨痛的教训-旅游和商业的规律必须遵循。

商业的此消彼长有很多客观因素,对于街区式商业升级到产业化商业,平衡点的把握需要极强的商业敏感度和大局观,这与新兴商业街区的招商档次和招商难度是矛盾的,做足差异化的同时,这一过程需要商家有较强的抗风险能力和经营能力。

主力店在整个商业街打造的过程中,扮演的极为重要的角色。

所以在不同时期对纯旅游商业的植入,是一个旅游商业管理人员的素质表现,旅游人群的层次和消费能力,在很大程度上支撑着旅游商品型商业业态的经营。

旅游需要多样性,如何确保传统活动和旅游特色演绎的人流平衡,如何确保核心旅游活动带来盈利点,如何确保核心旅游商业区的持续运营,活动需要不断更新,都是整个古镇运营体系的难点。

好高骛远的推广和营销,基本判定了项目的死刑。

丽江古城小镇

差异化的旅游商业才是成功的基础。

彝人古镇

开发模式：“彝人古镇”旅游文化与商住相结合的“高尔夫球场”开发模式。

集商贸、居住、文化、旅游为一体,项目定位：彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目,以彝族文化为核心,打造滇西旅游黄金线新窗口、旅游产品集散地、东南亚特色商品集散地和影视基地。

发展定位：国家4A级旅游景区（已授牌）、在彝人古镇做全世界的生意、滇中最大的旅游商品集散地、滇中最大的缅甸翡翠批发市场、滇中最大的集中韩国街区。

发展特色：与相关利益者实现共赢,举办活动等方式,使项目推广较理想,并迅速建立了品牌。

产品类型：有住宅、别墅、商业,住宅有多层、小高层和高层,别墅产品有商墅和普通别墅,商业有商铺、商住楼、客栈和大型独栋商业。

商业业态：业态丰富,其中以珠宝,餐饮和客栈占比最大,三个业态店铺数量都在50家以上。

时间上广纳唐、宋、元、明、清,空间上博采东、西、南、北、中,建筑风格：以彝族古典民居为主题风格,使之成为以彝族为主调的古典民居博物馆,荟萃经典样式。

项目功能结构：吃、住、行、游、购、娱。

商家数量：600多户商家入驻。

主题场景：人流聚集空间,水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。

板块：以街道为单位进行内容和功能分区,旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。

以其独具彝族特色的装修,还有风味餐、特色小吃、烧烤,可同时容纳3000人就餐,其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内,饮食：目前有大型餐饮楼60家,除了彝家饮食外,优质服务和高档次彩屏为特色,同时。

特色交通：为丰富游览过程,提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。

表演节目：彝乡恋歌,祭火大典等。

地理区位：位于湄公河畔群山环抱的谷地,距离首都万象大约有500多公里。

建设规模：面积不到10平方公里。

被公认为东南亚传统与殖民风格保存最为完好的城市,城市现状：民风纯朴,自然生态保护完好,没有过分商业化的人际关系,成为西方游客追求的“世外桃源”。

佛教兴盛造成了琅勃拉邦古寺众多,项目特色：琅勃拉邦是老挝佛教中心,寺庙、佛塔林立,有200多名和尚,仅市区内就有30多座寺庙,每天清晨和尚沿街化缘是一大景观,居民笃信佛教,是名副其实的佛都,2万多的人口中。

有的以金色为主,有的以黑色为主,佛寺建筑：寺庙装饰的主色有的以红为主,华贵雍容,灿烂辉煌,庄严沉贵,其中被列为东南亚名寺的就有玄通寺和维崇寺等。

发挥本土特色优势,将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素,吸引游客。

却直接开发商业旅游,打破传统的旅游地产开发模式,加强开发的现金流,并没有运用观光型的旅游资源。

以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点,推动商业、居住物业的出租和销售。

以大量的旅游宣传带动商业、居住的旅游房地产项目,在开发经营上实现了滚动开发,可持续发展。

借助政府的支持和帮助,进一步扩大影响力。