旅游地产之困淡旺季落差明显创新市场

著名旅游地产

刚刚过去的五一假期,惠州各大旅游景点游客爆满,在惠东梁华永记生态园,每日游客达数万人。

主要依托4月至10月游客集中进入巽寮湾带旺旅游的事实,仍是片区职能部门以及政府和旅游地产运营商的问题,惠东巽寮湾游客爆满,无论是政府或是片区的开发商都心知肚明,但缘何至今仍屡屡在旺季出现堵车、打地铺以及无房可住导致游客怨声载道的局面,五一期间,事实上从2012年开始这已经不是新鲜事,究其原因。

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针对非节假日,发展低潮时期的产业链。

中国综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任　宋丁。

旅游地产开发商要考虑跟国家政策层面相结合,在国家政策大力支持下,旅游地产迎来一个很好的机会,才有更好的出路,同时又要和养生、养老、农业生态这些新兴产业相结合,意味着大量的投资都会涌入这个领域。

有些地方的旅游地产,也不能单纯搞旅游,开发商要把旅游和地产这两大板块进行有效整合,不能无主题操作,也要最大限度地激活当地的文化主题,有很强的文化主题,不能单做地产,地产属性太重,还是在用传统地产的思维在做,导致后续运营问题不断,所以,两者相互融合,才能产生效益。

这样才能激活这个地方的资源,形成旅游地产的资源联动效益,不能只做传统的硬资产、重资产,要有软资产、轻资产模式,此外还要和互联网紧密结合,形成新的产业发展态势,线上线下进行整合。

旅游地产要取得比较稳定的投资收益,就要发展低潮时期的产业链,基本靠大的节假日来创造收益,比如大节日游玩的游客会比较多,针对非节假日的低潮,在后续运营模式上依然比较单一,模式互补,现在包括惠东在内的很多旅游地产开发区域,就要进行产业整合,规避投资风险,就要做好游玩、饮食等配套,可以发展花卉、生态农业,其他时间基本处于沉寂状态。

但很多地方的旅游地产都存在比较严重的同质化现象,旅游地产主要依托资源,旅游地产是必须在创新中发展,但减少投资就变得没有特色,其实旅游地产,多投资在创新上面,或者结合其他产业来增加旅游地产的特色和吸引力,所以要做好旅游地产,比如资源差不多,减少投资,结合当地文化特色有很多创新空间,都想着克隆,但旅游地产最大的核心应该是差异化,基本都是酒店式公寓,配套设施也都大同小异,产品类型也差不多,不是海滩就是温泉,但现在大家动力不足,将来的市场就没有了,还是要多花心思。

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良好的预判和预案,才能解决旺季客源爆满问题。

惠州知名旅游策划专家　覃江华。

因为城市以及城市圈周边拥有消费能力的人群都是周一到周五上班,大多数景区都面对淡旺季泾渭分明的尴尬,除了一些特别知名的世界文化遗产以及拥有排他性的自然景观外,在国内,原因很简单,周末才能出去旅游休闲。

各个旅游地产项目呈现出明显的差距,通过开发商的打造力图呈现出吃、住、游、购、娱、休闲、以及附加养生、养老、医疗的6+N的模式,旅游地产所谓的旅游和真正的旅游景区还完全不同,现实中更多旅游地产则是偏重于某一方面或者是几方面,但上述模式是理想化的存在,依托的也是自然资源或者人文景观,所以在面对季节性节假日淡旺季的运营上。

然后对景区的接待能力进行评估,需要政府和景区进行密切的配合沟通,提高运营能力,首先运营商或开发商要有良好的预判能力,要想做好旅游地产的旺季客源分流,要选择通过官方媒体发布预警,在出现饱和预警后,要和政府以及当地旅游部门合作,然后在景区的承载力以及负荷明显承载过量之后,交警在主要路口进行分流、劝返等,对于客户到访量做出明显预测,可适当地采取加床、增加露营设施等措施,把周边50公里以内的旅馆、酒店、民宿都利用起来,但这需要一个系统性的引导工程。

其次要有紧急预案,相对于年平均游客进入人数预案,在旺季明显是不够用的,所以在旺季尤其是高峰期增加一些义工团队、临时工来维持正常的秩序。

针对有时间的儿童、老人进行夏令营、或者养生、休闲的旅游产品,单单讲如何提高旅游度假地产景区的旺季运营水平没有太大意义,比如在旅游体验的差异化上想办法,可以做一些休闲、创意性的产品,对于淡旺季的运营进行合理的组合配置,但也不是没有办法,因为这是一个行业难题,以惠东滨海为例,在北方或其他城市拓展。

他山之石

佛罗里达海滨小镇

作为滨海风情小镇的典型代表项目,佛罗里达海滨小镇紧临墨西哥湾,这些公共设施都集中布置在远离海滨的一侧,除了常规的滨海旅游元素之外,项目目前建有350座独立住宅,还打造了艺术剧院、五星级酒店等配套设施,依托丰富的海洋和多样的海滩等资源构造了一个占地80英亩的休闲旅游目的地,300个公寓、旅馆单位,值得一提的是,创造性利用度假村内的活动创造人流提升周边商铺价值。

城镇交通格局遵循“五分钟”步行原则,项目最大的运营特色在于为解决景区交通拥堵的问题,道路系统呈中心辐射状,方便游客到达每个角落,不同住宅之间留有小道形成公共小巷网络,且街道和步行道的走向都直通海边。

迪拜棕榈岛

项目还规划了另外35家五星级酒店,整个项目形似一棵巨大的棕榈树,坐落于此的亚特兰蒂斯度假酒店是世界上最豪华的酒店,举世闻名的棕榈岛由此诞生,以及面向沙滩、提供度假住宿的公寓,迪拜大胆采用填海建造人工岛的方式开发旅游地产,顾名思义,客房多达1539间,此外。

使休闲娱乐广泛渗透到诸如购物、餐饮、养生、交通等消费活动中,通过配备独特的水下餐厅、休闲购物中心、主题水乐园、水疗中心等,推广体验式消费,在拥有得天独厚海景资源的基础上,各类度假酒店均借助现代科技,融入时代创意元素,从一种无意的设置转变成有计划的建设。

深圳东部华侨城

东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区,主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店、天麓大宅等六大板块。

主要依靠给游客提供观赏或体验机会获得主题公园的门票收入,开发主题公园的特色旅游产品进行销售,这是主题公园的主要收入,提供特色化创新体验的主题公园搭建盈利模式,3.广告收入模式,东部华侨城通过巧妙制定整体规划,比如华侨城自身出品的公仔,如旅游广告的投放,在主题公园内提供娱乐之外的配套如餐饮、住宿等获得收益,4.出售旅游附属产品,赢利点包括：1.门票收入,通过主题创意,2.附加服务,景区的招商与赞助,大型活动场地租赁等。

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